Земельное право и сделки с недвижимостью

Вопросы программы:¤ РЕФОРМА ГРАЖДАНСКОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА ИМУЩЕСТВО (ст. 8.1 ГК РФ): • Статья 8.1 как базовый принцип государственной регистрации прав на имущество в гражданском законодательстве • Соотношение правил о государственной регистрации и нотариальном удостоверении сделок • Переходные положения о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом ¤ ПРОБЛЕМЫ ПРИОБРЕТЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ • Первоначальное приобретение права на недвижимость: проблемы создания для себя; добросовестное приобретение • Производное приобретение права на недвижимость: роль передачи для возникновения права • Правомочие и полномочие в механизме возникновения гражданских прав • Сфера действия приобретательной давности ЗАКОННОЕ И НЕЗАКОННОЕ ВЛАДЕНИЕ: • Владельческая защита законного и незаконного владельца • Споры законного владельца и собственника о нарушении владения • Отношения незаконного владельца и собственника • Требования собственника к незаконному владельцу о неосновательном обогащении • Распорядительные права незаконного владельца. Договоры, которые вправе заключать незаконный владелец • Причинение вреда имуществу, находящемуся в незаконном владении. Незаконное владение правопреемников • Защита владения от изъятия вещи в административном порядке ¤ ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК КАК ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА В СИСТЕМЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА РФ • Недвижимое имущество в законодательстве РФ. Понятие недвижимого имущества. Система недвижимого имущества. Земельный участок как объект недвижимого имущества. Образование, разделение, объединение земельных участков • Основные характеристики земельного участка как объекта недвижимого имущества • Категории, виды разрешенного использования, обременение земельных участков • Земельный участок как объект прав. Виды прав на земельный участок • Права собственников зданий и сооружений, жилых и нежилых помещений в отношении расположенного под ними земельного участка • Регулирование оборота земельных участков • Регистрация прав на земельные участки ¤ ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК КАК ОБЪЕКТ ЧАСТНО-ПРАВОВОГО ОТНОШЕНИЯ. ОБОРОТ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ • Распоряжение земельными участками из публичной собственности. Предоставление земельных участков для строительства. Переход прав на земельный участки при отчуждении зданий и сооружений • Приватизация земельных участков. Соотношение норм Земельного, Гражданского кодексов РФ и закона о приватизации. Определение цены выкупа земельного участка • Распоряжение земельным участком. Купля-продажа, иные формы отчуждения. Аренда, доверительное управление, концессия. Условия и порядок совершения сделок с земельными участками • Особенности совершения сделок с земельными участками отдельных категорий. Земельные участки ограниченные и запрещенные в обороте • Права инвесторов, подрядчиков и застройщиков на земельные участки, предоставленные для целей строительства • Отказ от права на земельный участок • Изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд • Компенсация убытков при изъятии или обременении земельных участков ¤ ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА ИЗ ПУБЛИЧНЫХ ЗЕМЕЛЬ. ЗЕМЕЛЬНЫЕ ОТНОШЕНИЯ И ГРАДОСТРОИТЕЛЬНАЯ ДОКУМЕНТАЦИЯ • Понятие публичных земель в Российской Федерации. Разграничение государственной собственности на землю • Полномочия органов государственной власти и местного самоуправления по распоряжению публичными землями • Способы распоряжения публичными землями: предварительное согласование места размещения объекта, торги, планируемые изменения законодательства • Особенности приобретения прав на земельные участки для размещения линейных объектов • Градостроительное регулирование вопросов землепользования: территориальное планирование, градостроительное зонирование, планировка территории • Разрешительная документация на новое строительство, реконструкцию и капитальный ремонт • Перевод земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения в другие категории, изменение разрешенного использования участков ¤ ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК КАК ОБЪЕКТ КАДАСТРОВОГО УЧЕТА В АРБИТРАЖНОЙ ПРАКТИКЕ • Кадастровый учет земельных участков и индивидуализация земельного участка для целей гражданского оборота: проблема ранее учтенных земельных участков в арбитражной практике. Защита права собственности, иных вещных прав на ранее учтенный земельный участок, ранее учтенный земельный участок как предмет договора, уточнение сведений государственного кадастра недвижимости о ранее учтенном земельном участке и регистрация прав на него • Проблема согласования местоположения границ земельного участка со смежными землевладельцами. Разрешение спора о согласовании границ земельного участка в судебном порядке. Иск об определении (установлении) границ земельного участка и иные межевые споры: пересечение, наложение границ земельных участков • Образование земельных участков на основании решения суда как способ защиты права на земельный участок, необходимый для использования здания, сооружения (статья 36 ЗК РФ). Категории дел, особенности доказывания, преимущества • Проблемы арбитражной практики, связанные с установлением кадастровой стоимости земельных участков. Оспаривание актов об утверждении кадастровой оценки земель, действий кадастровых органов по внесению в государственный кадастр недвижимости данных о кадастровой стоимости земельных участков. Проблема соотношения кадастровой и рыночной стоимости земельных участков. Пересмотр кадастровой стоимости в административном и судебном порядке. Правовые последствия оспаривания /пересмотра кадастровой стоимости в сфере обложения земельным налогом ¤ НЕЗАВЕРШЕННОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО КАК ОБЪЕКТ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ: • Понятие объекта незавершенного строительства • Совершение сделок с объектами незавершенного строительства • Порядок государственной регистрации прав на объект незавершенного строительства ¤ ЗАЩИТА ПРАВ СОБСТВЕННИКОВ НЕДВИЖИМОСТИ • ВИНДИКАЦИОННЫЙ ИСК: а. Предмет, условия удовлетворения и лица, права которых могут быть защищены посредством виндикационного иска б. Оценка добросовестности приобретения. Судьба улучшений имущества при виндикации в. Соотношение требований из неосновательного обогащения и требований виндикации г. Виндикация и применение последствий недействительности сделок • НЕГАТОРНЫЙ ИСК: а. Лица, права которых могут быть защищены посредством негаторного иска б. Соотношение негаторного иска и иска из деликта. Соотношение негаторного и виндикационного исков в. Виндикационный и негаторный иски в отношениях между собственником и иными обладателями вещных прав • ИСКИ О ПРИЗНАНИИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ а. соотношение с виндикационным и негаторным иском б. сфера применения ¤ ПОСЛЕДСТВИЯ САМОВОЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА: • Критерии отнесения постройки к самовольной. Самовольная постройка и объект строительства • Соотношение самовольной постройки со смежными институтами • Требования о признании права собственности на самовольную постройку и о сносе самовольной постройки ¤ АРЕНДА НЕДВИЖИМОСТИ в практике арбитражных судов • Общие положения об аренде недвижимости • Аренда зданий и сооружений • Аренда земельных участков ¤ Особенности совершения сделок КУПЛИ-ПРОДАЖИ И МЕНЫ НЕДВИЖИМОСТИ Продажа предприятия как ИМУЩЕСТВЕННОГО КОМПЛЕКСА ¤ ДОГОВОР УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ • Соотношение ДОГОВОРОВ УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ, ПРОСТОГО ТОВАРИЩЕСТВА и СОВМЕСТНОЙ ЭКСПЛУАТАЦИИ • Передача прав по договору участия в долевом строительстве • Перемена лиц в обязательстве по договорам, применяемым в строительстве посредством уступки права требования и перевода долга ¤ СПОРЫ, ВОЗНИКАЮЩИЕ ИЗ ДОГОВОРОВ ПО ПОВОДУ НЕДВИЖИМОСТИ, КОТОРАЯ БУДЕТ СОЗДАНА ИЛИ ПРИОБРЕТЕНА В БУДУЩЕМ • Комментарий постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 54 от 11 июля 2011 г. ¤ Практика рассмотрения споров о ПРАВАХ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ НА ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО ЗДАНИЯ ¤ ДОГОВОРЫ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ: ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ • Общая характеристика договоров, сопровождающих строительную деятельность. Проблемы юридической квалификации предмета договоров, не предусмотренных в Гражданском кодексе РФ. Обзор договоров подрядного типа и практической сферы их применения. Правовые различия заключения договоров на оказание услуг и выполнение работ. Характеристика договоров авторского надзора и технического надзора. Анализ типичных спорных ситуаций с участием субподрядных организаций ДОКУМЕНТАЛЬНОЕ ОФОРМЛЕНИЕ ДОГОВОРНЫХ ОТНОШЕНИЙ • Виды документов, оформляющих договорные отношения, их назначение и правила составления. Требования законодательства к форме договора. Правовое значение предварительных договоренностей (протоколы о намерениях, протоколы разногласий, предварительные договоры). Судебно-арбитражная практика по спорам, связанным с использованием предварительных договоров в строительной деятельности (анализ конкретных арбитражных решений). Типичные ошибки в формулировках договорных условий ДОГОВОРНЫЕ УСЛОВИЯ • Существенные условия договора строительного подряда. Обзор судебно-арбитражной практики по спорам о несогласованных (неверно согласованных) существенных условиях договора ТЕНДЕРНЫЙ ОТБОР КОНТРАГЕНТОВ: ПРЕИМУЩЕСТВА И НЕДОСТАТКИ • Особенности заключения договора по результатам торгов (включая специфику государственных заказов). Обобщение судебно-арбитражной практики по спорам о признании торгов недействительными. Анализ конкретных ситуаций исполнения договоров строительного подряда с организациями, отобранными на конкурсной основе ¤ ДОГОВОР СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА: ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН • Способы обеспечения прав заказчика (законодательство и практика). Цена договора и порядок расчетов. Установление условий о цене с учетом инфляции, удорожания материалов, рабочей силы и других тенденций изменения рыночных цен. Обобщение «ценовых» споров в ходе исполнения договора. Основные подходы к расчетам с подрядчиками, законодательные ограничения, возможные споры. Гарантии качества работ, продолжительность «периода ответственности за дефекты», споры с подрядчиками в течение периода гарантированного качества работ. Применение исковой давности СДАЧА-ПРИЕМКА РАБОТ: ПОРЯДОК ОФОРМЛЕНИЯ • Основные документы, правила подписания, законодательные ограничения. Судебно-арбитражная практика оспаривания оформления сдачи-приемки работ, оплаты работ по оформленным актам, полномочиям лиц, осуществившим приемку работ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА НАРУШЕНИЕ ДОГОВОРНЫХ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ • Сочетание мер ответственности с мерами «оперативного воздействия». Форс-мажорные обстоятельства. Соотношение неустойки и убытков при нарушении договорных обязательств. Ответственность за неисполнение денежных обязательств. Проблемы расчета и взыскания убытков в форме упущенной выгоды. Практика взыскания, обобщение типичных судебных споров ¤ ПРАВА И СДЕЛКИ, ПОДЛЕЖАЩИЕ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ: • круг прав и сделок, подлежащих государственной регистрации • обязательный характер государственной регистрации • правовое значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним • регистрация ранее возникших прав и сделок (ст. 6 ФЗ "О госрегистрации...") • сделки с недвижимостью, не подлежащие государственной регистрации ПОРЯДОК ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ ИНФОРМАЦИИ ИЗ ЕДИНОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО РЕЕСТРА ПРАВ ¤ ПРИОБРЕТЕНИЕ И РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА ВВЕДЕННЫЕ В ЭКСПЛУАТАЦИЮ ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ РЕГИСТРАЦИОННЫЕ ДЕЙСТВИЯ НА ОСНОВАНИИ СУДЕБНЫХ АКТОВ ¤ ОСНОВАНИЯ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ИПОТЕКИ (ДОГОВОРНАЯ И ЗАКОННАЯ ИПОТЕКА) СЛУЧАИ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ЗАКОННОЙ ИПОТЕКИ: • продажа недвижимости в рассрочку или в кредит (п. 5 ст. 488 и п. 3 ст. 489 ГК РФ) • отчуждение недвижимости под выплату ренты (ст. 586 ГК РФ) • договор участия в долевом строительстве, и др. СТОРОНЫ В ИПОТЕЧНОМ ПРАВООТНОШЕНИИ. ИПОТЕКА СО МНОЖЕСТВЕННОСТЬЮ ЛИЦ НА СТОРОНЕ ЗАЛОГОДАТЕЛЯ ИЛИ ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ ФОРМА И РЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРА ОБ ИПОТЕКЕ И ДОГОВОРА, ПОРОЖДАЮЩЕГО ОСНОВНОЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВО, ОБЕСПЕЧЕННОЕ ИПОТЕКОЙ, РЕГИСТРАЦИЯ ЗАКОННОЙ ИПОТЕКИ. ПУБЛИЧНЫЙ ХАРАКТЕР ЗАПИСИ О РЕГИСТРАЦИИ ИПОТЕКИ. ДОСТОВЕРНОСТЬ ЗАПИСИ РЕГИСТРАЦИИ ИПОТЕКИ СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА ОБ ИПОТЕКЕ, СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА ОБ ИПОТЕКЕ ЗА ИСКЛЮЧЕНИЕМ ПРЕДМЕТА ИПОТЕКИ. ОСОБЕННОСТИ ФОРМУЛИРОВАНИЯ УСЛОВИЙ ДОГОВОРА ОБ ИПОТЕКИ: • цена предмета ипотеки, порядок оценки предмета ипотеки • размер и срок исполнения, обеспеченного ипотекой обязательства и др. ИЗМЕНЕНИЕ УСЛОВИЙ ДОГОВОРА ОБ ИПОТЕКЕ И ИЗМЕНЕНИЕ УСЛОВИЙ ДОГОВОРА, ПОРОЖДАЮЩЕГО ОСНОВНОЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА УСТУПКА И ПЕРЕХОД ПРАВ ПО ДОГОВОРУ ОБ ИПОТЕКЕ И ПО ДОГОВОРУ, ПОРОЖДАЮЩЕМУ ОСНОВНОЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВО, ОБЕСПЕЧЕННОЕ ИПОТЕКОЙ ¤ ПРЕДМЕТ ИПОТЕКИ: • недвижимое имущество, которое не может быть предметом ипотеки (будущая недвижимость, имущество, право на которое не зарегистрировано, имущество, изъятое из оборота и др.) • объект незавершенного строительства • доля в праве собственности на недвижимое имущество • право аренды недвижимого имущества • земельные участки с находящимися на них объектами недвижимости и объектами, которые будут построены, и без таких объектов • здания, строения и сооружения (с земельным участком или без него, с правом аренды земельного участка или без него) • жилые помещения, нежилые помещения, предприятия ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН ПО ДОГОВОРУ ОБ ИПОТЕКЕ ПРЕДШЕСТВУЮЩАЯ И ПОСЛЕДУЮЩАЯ ИПОТЕКИ ЗАКЛАДНАЯ ПРЕКРАЩЕНИЕ ИПОТЕКИ ПО ИНЫМ ОСНОВАНИЯМ ЧЕМ ОБРАЩЕНИЕ ВЗЫСКАНИЯ И РЕАЛИЗАЦИЯ ПРЕКРАЩЕНИЕ ЗАПИСИ ОБ ИПОТЕКЕ СОГЛАШЕНИЕ ОБ ОТСТУПНОМ ИЛИ НОВАЦИИ, КАК СПОСОБ ПРЕКРАЩЕНИЯ ОСНОВНОГО ОБЯЗАТЕЛЬСТВА, ОБЕСПЕЧЕННОГО ИПОТЕКОЙ ¤ НЕСУДЕБНЫЙ ПОРЯДОК ОБРАЩЕНИЯ ВЗЫСКАНИЯ НА ЗАЛОЖЕННУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ И ЕЕ РЕАЛИЗАЦИЯ • случаи, исключающие несудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество • соглашение о несудебном порядке обращения взыскания – природа, форма, содержание • реализация заложенного имущества при несудебном обращении взыскания (различия между публичными торгами и аукционом) • возможность приобретения залогодержателем заложенного имущества при несудебном обращении взыскания для себя или третьего лица ОБРАЩЕНИЕ ВЗЫСКАНИЯ НА ЗАЛОЖЕННУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ НА ОСНОВАНИИ РЕШЕНИЯ СУДА И ЕЕ РЕАЛИЗАЦИЯ • предъявление в суд требований о взыскании долга и об обращении взыскания на заложенное имущество. Вопросы подсудности, государственной пошлины и иные процессуальные вопросы • право суда отказать в удовлетворении требования об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество, предоставление судом отсрочки в обращении взыскания и отсрочки в исполнении судебного акта • реализация заложенного недвижимого имущества в соответствии с законами об ипотеке и об исполнительном производстве